出鏡代表:臧美華市人大代表、北京市房地產交易所所長在西城西四北六條,居民將垃圾扔在可稱重的垃圾桶內。開始試點“準物業”管理服務後,衚衕內實施垃圾新成屋減量化管理。垃圾桶是智能的,投放垃圾時會自動報告扔掉了多少垃圾。此前,這裡也曾面臨停車難、環境亂等問題。首席攝影記者 蔡代徵/攝
  小區無綠化、配套設施不全、停車難、安全隱患多……這是沒有“物業”的老舊小區普遍存在的問題,給居民正常生活帶來了諸多不便。據悉,目前全市約有4000個小區,老舊小區占到三分之一,達1582個。對此,市人大代表臧美華建議,首先政府要加大對老舊小區在房屋維修、配套設施建設維護、環境綠化養護等方面的投入。此外,老舊小區可因地褐藻醣膠制宜,嘗試不同的物業管理模式,併成立物業管理自治組織。
  記者調查
  樓道小廣汽車貸款告撕不完
  楊小姐家住蒲黃榆二里,沒有物業管理的種種亂象中,她最討厭是的樓道間鋪天蓋地的小廣告,“髒兮兮的糊了滿牆,撕都撕不完,有的還粘了好幾層。不少鄰居進出樓道都有隨手撕掉小廣告的習慣,但對於油印廣告,大家就無計可施了。”楊小姐和不少鄰居把牆刷白過好幾回,可沒過多久,牆壁又被各式各樣的油印廣告和電話號占領了。她說,如果小區有汽車貸款物業和門禁,亂貼小廣告的人就進不來了。
  楊小姐說,由於沒有物業,小區居民的車也時常亂停亂放,加裝地鎖,曾經有居民因為多結婚占車位發生口角,甚至動手。“我們院里本來有幾張老人坐的休閑長椅,前些天有人趁修地下管道的時候把長椅挪走了,硬生生地在原地擠出了停車位。
  每戶居民都丟過車
  昨天上午,記者來到蒲黃榆小區探訪,這裡有不少老樓。蒲黃榆五巷1號樓前,有一個自行車車棚,但車棚中少有自行車,堆得凈是雜物。“沒人敢往這裡停車了,小區里什麼人都能進來,半夜把車棚撬開,車就被偷了。這裡每戶都有過車子被盜的經歷,我家就至少丟過5輛車,有自行車、自行車賽車、還有電動車。”居民張阿姨說,五巷是上世紀70年代的老房子,是銀行的宿舍樓,現在都賣給個人了,這片老舊小區沒有物業。“現在電動車都挺貴的,大家寧可停在外面收費的地方。”
  通下水道、空調打孔移位……記者看到,每個單元的牆壁上都有密密麻麻的小廣告,樓梯也沒能幸免。張阿姨說,大家每年交30元的衛生費,但保潔基本還得靠“自掃門前雪”,更談不上綠化了,“除了一樓窗戶防盜網上的幾根藤,我們這兒也沒有綠化的地兒了”。
  蒲黃榆四里10號樓的王先生也時常為停車位煩惱,“回來稍晚點就沒有了。”不過說起要在老舊小區引進物業,他也有些困惑:“現在我們除了衛生費,啥錢也不用交,種種不便也能對付。如果以後有了物業,就怕物業光收費,不乾實事。再就是老舊小區物業收費標準是多少呢?會不會超出我們的承受能力?”
  代表建議
  可採用多模式物業管理
  “老舊小區產權複雜,加之居民多以老年人為主,消費觀念陳舊、消費能力有限,已經進駐的物業公司往往遭遇收費難,一些物業服務也不願進駐這些小區”。為解決老舊小區無物業的老大難問題,北京市人大代表、北京市房地產交易所所長臧美華建議,首先需要政府加大對老舊小區在房屋維修、配套設施建設維護、環境綠化養護等方面的投入。如電梯運行、更新等費用的開支建議可以提取公共維修基金,並由政府適當補償。
  “老舊小區可因地制宜,實施不同的管理模式”,臧美華說,有關部門應在調研的基礎上制定老舊小區的物業管理規定,允許在老舊小區採取多種模式進行物業管理,並允許合理收費,但標準不能過高,政府可規定上限。具體每個小區收費標準是多少,由各社區代表大會通過,自行確定。物業管理自治組織可以收費,並將收支情況向全區居民公佈,做到透明、公開。
  臧美華建議,老舊小區應在社區黨委、社區居委會的領導下,成立社區物業管理自治組織,由社區黨委或居委會一位領導兼任物業管理自治組織主任,自治組織的成員由業主代表、物業管理部門、相關單位和人員組成。
  社區代表大會與業主大會合併,物業自治組織就是業主委員會。居委會的工作、物業工作統一下達。物業自治組織與各專業部門掛鉤,並訂立相關合同,各項維修保養等工作,由各專業部門按合同規定承擔。社區居委會成員應從本小區選舉產生,由本小區居民擔任,這樣與物業管理的結合更加緊密,方便開展工作。
  有益嘗試
  朝陽試點“四有”準物業
  記者瞭解到,朝陽區於2010年在老舊小區試點“準物業管理”,採取居民自治和服務外包的形式,實現“有治安防範、有綠化保潔、有維護維修、有停車管理”的基本物業管理。截至2012年底,朝陽區已有62個小區開展準物業管理。今年,團結湖水碓子小區、左家莊新源西里社區等30個老舊小區也陸續推進“準物業”管理。
  日前,記者來到典型的老舊小區——新源西里社區,這裡分佈著新源西里中街、東街兩個樓院。如今,24個嶄新的攝像頭已經“上崗”,時刻盯住18棟居民樓的每個角落。“有了監控錄像,我們感覺踏實多了。”居民李大姐說。
  “院外還有四棟樓,我們還將裝6個攝像頭”,社區工作人員王先生告訴記者,今年年初,西里社區試點準物業管理,街道出資為社區安裝了攝像頭,還成立了由保安、居民、警務工作隊協管員組成的14人夜巡隊。上半年,新源西里社區實現零案發率。在綠化方面,朝陽區出資重新規劃小區綠地,補種了很多花草綠植,街道城建科負責確保按期修剪、檢查小區樹木,使植被常綠常青。
  今年年初,社區成立了“中街準物業管委會和東街管委會”。“管委會成立後,針對東街小區停車難和私裝地鎖現象,開了4次專項會議。我們計劃以東街4、7、10號樓為試點,重新劃定車位,拆除地鎖,規範停車管理”,王先生說,以前社區里的200多個地鎖將陸續拆除,並新劃定200個停車位。現在的需求大概有300個,餘下的我們將協調社會單位資源共享,實行錯時停車解決問題。
  31名專業保安進駐衚衕
  記者瞭解到,除了朝陽區,其他區縣也正試行準物業管理。今年,西城區新街口街道西四北頭條至八條地區將試點以第三方物業為主體,社區居委會、居民自治領導小組共同參與的準物業新模式。31名專業保安進駐衚衕進行日常巡查、管理。
  陶然亭街道也吸納轄區現有的物業公司,代管無物業的平房院、老小區,為居民提供低價服務,再由街道按照服務情況給予這些物業單位補貼。
  官方回應
  市住建委:
  儘快出台指導意見
  在回覆臧美華代表建議時,市住建委表示將儘快出台老舊小區服務管理的指導意見,明確收費規範、服務標準等。此外,對無法成立業主大會的老舊小區,擬允許有社區居委會代行業主大會職能,或在社區居委會下設立專門的物業管理機構。
  市住建委表示,將加強價格指導,根據市場情況定期發佈本市商品住宅物業服務基準價格,鼓勵業主組織成熟的老舊小區參考基準價格擬定收費標準。並研究出台專項維修資金應急使用辦法,住宅區包括老舊小區電梯、外牆、消防設施等發生緊急情況時可以進行應急維修。
  “試點多種模式”,市住建委表示,業主決定成立業主大會的,屬地街道辦、鄉鎮人民政府會同縣房屋行政主管部門協助成立;決定托管給周邊商品住宅物業服務企業的,住建委將遴選一定數量優秀物業服務企業,公佈名單供業主和社區選擇;業主決定自行管理的,可通過市場購買保安、保潔、綠化、電梯、消防、停車管理等專業服務。
  自我服務管理
  將獲補貼
  記者瞭解到,《關於開展老舊小區自我服務管理試點工作的意見》今年9月正式發佈。今年全市82個社區將開展老舊小區自我服務管理的試點。北京市社會建設工作領導小組辦公室相關負責人表示,老舊小區每實現一個自治試點的,市級資金將給予6萬元的一次性鼓勵式補貼,同時區縣政府再給予一些補助。
  晨報記者 張璐  (原標題:老舊小區無物業隱患多)
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